为深入贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九届四中全会加强社区治理体系建设精神，提高党组织领导下的物业管理和社区治理水平，根据《常州市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）和《关于以党建引领推进业主委员会和物业企业建设的指导意见》（以下简称《指导意见》）（常组发�?019�?3号）等文件要求，结合住宅物业管理过程中出现的新情况，特制定此实施意见、�br /> 　　一、加强组织领导，明确管理职责
　　为进一步明确执行市《条例》和《指导意见》的责任主体，钟楼区人民政府成立由分管区长任组长、区住建局领导任副组长、各街道（镇）领导和相关责任区局领导为成员的物业管理工作领导小组(成员名单附后)。领导小组负责：将物业管理工作纳入社会治理体系，实行网格化管理；建立物业管理综合协调和目标责任机制；通过政府购买服务方式，引入第三方服务机构参与物业管理；健全物业管理党建引领机制，统筹推进住宅物业管理水平再上新台阶。领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，负责领导小组日常工作、�br /> 　　区住建局主要职责：落实国务院、省、市物业管理条例的相关规定；制定物业服务行业服务标准和考核细则；配合上级部门审核公共维修资金；配合上级部门管理物业保修金；验收物业管理用房；引导行业建立第三方评估制度；规范管理住宅公共收益；推进住宅信息化管理平台建设；推进物业企业党建引领工作；牵头建立区级矛盾调处中心，协调物业管理行业区级矛盾；配合上级部门建立行业信用管理体系，引导行业健康发展、�br /> 　　区综治办负责将物业管理纳入网格化管理；区城管局、区发改局、区民政局、区财政局、区市场监管局、钟楼公安分局、钟楼自然资源分局、区消防救援大队等行业主管部门，按照国务院、省物业管理条例的相关规定和市《条例》第三条、第七十一条等相关条款明确的行业监管职责，共同参与物业行业管理、�br /> 　　各街道办事处（镇人民政府）主要职责：推动建立第三方评估制度；推动落实住宅公共收益管理；落实住宅信息化管理平台建设；负责社区用房（活动中心）验收和使用管理；推进业委会（物管会）党建引领工作；建立属地矛盾调处机构，协调解决物业管理行业属地矛盾；负责监督首届业主大会筹备经费的收取（使用）；负责协调物业保修金的使用（管理）事项、�br /> 　　社区（村）党组织主要职责：指导监督住宅物业日常管理工作；指导成立业委会（物管会）；指导成立业委会（物管会）党组织；核准住宅物业服务企业的选聘、续聘和解聘；依法监督管理住宅建筑物及其附属设施的改建、重建；负责核准业委会换届及业委会任期内变更、补选等事项；负责核准住宅公共收益的收支管理决议；负责核准住宅公建配套共有部分建筑物用途的调整；负责核准住宅专项维修资金的筹集和使用、�br /> 　　小区党组织职责：参与小区事务商讨，监督业委会（物管会）议事决策，督促物业企业履约到位，引导业主遵守管理规约、�br /> 　　业委会（物管会）主要职责：主动接受上级部门指导；积极配合社区、街道等有关部门，化解物业管理矛盾；按照管理规约（议事规则）规定，代表业主依法履行住宅物业监管职责，维护全体业主的利益；重大事项提请业主大会讨论（或实施）前，及时报备属地社区党组织，经上级党组织核准后贯彻落实；每年进行财务审计并及时向全体业主公开；按照条例及管理规约（议事规则）相关规定，召开业委会及业主（代表）大会；做好业委会换届、交接及财务和资料等移交工作、�br /> 　　住宅小区开发建设单位主要职责：牵头组织前期物业管理企业的选聘、解聘、续聘等工作；负责完整报送、移交相关资料；负责按照规划建设要求落实公建配套交付工作，按照规定做好固定资产配置；及时缴存物业保修金和并做好质保期内的维修工作；及时缴存首届业主大会筹备费及其它应由开发建设单位承担的费用、�br /> 　　物业企业主要职责：承接住宅物业管理项目前，及时向区住建局报备企业相关信息；服务期内按照合同约定的物业服务标准及要求，提供物业管理服务；按照规定公示财务收支情况；落实相关部门及社区对物业企业的监督管理；企业撤场时，配合做好物业及相关设施、设备、资料的交接、�br /> 　　业主职责：积极参与住宅管理；及时缴纳物业费；遵守住宅管理规约（议事规则），履行业主义务、�br /> 　　二、规范服务标准，完善管理流程
　　（一）前期物业管理阶殴�br /> 　　1. 开发建设单位。应确定下列事项方案，并经区住建局审核备案后，才能启动前期物业选聘工作９�br /> 　　�?）物业管理用房位置、面积、装修布局方案。主要内容包括：水电通、铺设地板砖、卫生间台盆卫生洁具到位、各功能区域及办公用品配置。如：办公桌、椅，档案柜，电脑，电话等办公设施、�br /> 　　�?）保修金的交存计划、使用及退还方案。首批交付业主使用前，按建安合同价的1%缴存至区住建局专用账户、�br /> 　　�?）首届业主大会筹备经费交存方式。具体标准：总建筑面�?0万平方以下项目缴�?万元�?0�?0万平方米项目缴纳8万元�?0万平方米以上项目缴纳10万元。在本小区总建筑面积交付率大于（等于）50%时，将该费用交存至属地街（镇）专用账户。筹备经费的不足部分，由开发企业予以补足，不补足部分可在保修金中扣除；筹备经费的结余部分，转入小区公共收益并归全体业主所有、�br /> 　　�?）物业服务承接查验方式。方案必须按《物业承接查验办法》（建房[2010]165号），明确聘请第三方查验、查验费用由开发建设单位承担、�br /> 　　�?）车位租售价格及方案。非产权车位应明确租赁价格、租赁方式；产权车位应明确出售价格、方式，未出售前的租赁方案等内容、�br /> 　　�?）消防、电梯等维保（外包）方案、�br /> 　　�?）住宅产生收益的场所、用房、设施清单，及出租使用方案、�br /> 　　2. 前期物业中标企业。应与开发建设单位签订前期物业服务合同，报区住建局备案后生效，合同自首次竣工备案交付通知确定的物业交付之日起，期限一般不超过3年。合同到期后，建设单位未续聘或另聘物业的，双方按照原合同执行，在此期间，任何一方提出终止合同的，需提前三个月告知对方，并按市《条例》第三十六条执行、�br /> 　　合同条款应包含以�?1项内容、�br /> 　　�?）物业服务承接查验方案；
　　�?）承诺服务期间，物业服务合同中所有收入、支出对全体业主公开，接受政府和业主监督；（3）服务期间自觉接受社区党组织或物管会领导，管理事项、决策，经费支出、支付，严格按程序进行，并接受政府购买的第三方服务机构进行质量评估；�?）接管保证金交存、使用、退还条件；�?）消防、电梯等维保（外包）方案；（6）车位租赁使用方案；
　　�?）物业用房使用管理方案；
　　�?）物业费、公共收益进入小区公共账户，明确分配、使用接受政府和全体业主监督；（9）承诺合同到期前3个月，由财政部门认可的第三方服务机构对管理服务期间（最长三年）财务进行审计，审计费从住宅公共收益中列支；对设施、设备功能是否完好进行查验，功能完好的移交接管企业，功能缺失的修复后才能移交（自然老化的除外，提供日常维护保养履职到位台账）；�?0）承诺在管期间，根据市住建局《物业企业及项目经理诚信记录》，物业企业诚信分值低�?0分的，合同未到期的到当年底合同自动解除，并由开发建设单位（或业主大会）提前3个月启动重新选聘程序；（11）承诺物业管理企业变更后，在通知规定的期限内办理物业及相关设施、设备、费用、资料的移交工作及违反移交规定应承担的责任、�br /> 　　（二）非前期物业管理阶段
　　包括：市场化选聘的物业企业、实行自治管理的业委会和政府委托管理的企业三类管理主体、�br /> 　　1. 市场化选聘的物业企业。物业企业的选聘必须进入公开采购平台；经社区党组织核准、业主大会决议并授权，业委会（物管会）才能与物业企业签订服务合同；合同期限不得超过本届业委会任职期限；合同条款内容必须包括前期物业合同必须包含的11项内容。实行酬金制的物业管理小区，业委会的管理方案须经社区党组织核准，在管理过程中应配合政府相关检查、测评要求，存在问题应及时整改到位、�br /> 　　2. 实行自治管理的业委会。经社区党组织核准并明确以下内容后，到属地街道（镇）办理备案，经审核通过后实行自治管理。在自治管理过程中，自觉接受社区党组织领导，管理事项、决策，所有费用收入、支出对全体业主公开，严格按程序进行，并接受政府管理和业主监督、�br /> 　　�?）日常事务管理负责人：�br /> 　　�?）管理的内容、标准、费用；
　　�?）涉及到消防、电梯、高配、监控等特殊要求的，必须委托专业维保机构，并签订维保协议、�br /> 　　3. 政府委托管理的企业。在属地街（镇）具体指导下，企业聘请相关人员负责日常保洁、绿化维护等工作。为培养业主购买服务意识，企业应推动建立物业服务收费制度，收费标准参照市《条例》的相关规定，予以约定、�br /> 　　三、强化党建引领，提升社区治理水平
　　各街道办事处（镇人民政府）要构建以社区居民委员会党组织为核心，引领“三方”（包括：社区居委会、业委会、物业服务企业）联动的物业管理模式。“三方”党组织要积极推行“双向进入、交叉任职”，即：推荐符合条件的社区党组成员和网格党支部书记、党小组长通过法定程序进入业委会，推荐业委会委员、物业项目负责人担任基层“两委”兼职委员、�br /> 　　业主大会在业委会（物管会）党组织领导下召开。未成立业委会（物管会）党组织的，业主大会在属地社区（村）党组织领导下召开。业主大会决定下列六大事项前，应报社区党组织核准，并向街道办事处（镇人民政府）行业主管部门备案： 一是选聘、续聘和解聘物业服务企业；二是依法改建、重建建筑物及其附属设施；三是改变共有部分的用途；四是筹集和使用专项维修资金；五是业委会换届及任期内业委会变更、改选；六是公共收益的收支管理决定、�br /> 　　四、开发管理系统，推进信息公开
　　围绕全市打造高质量的管理明星城市要求，钟楼区住宅物业管理利用“互联网＋”技术手段，开发并推广应用“钟楼区住宅物业管理系统”、�br /> 　　“钟楼区住宅物业管理系统”是一套基于PC和手机移动终端的小区物业管理系统。物业企业、业委会（物管会）和居民可以通过使用该手机APP系统，在各自的权限范围内分别实现以下功能：一是实时查询基本情况。包括：住宅概况、总建筑面积、幢数、住宅商业户数、住宅公建配套明细、车位信息、物业费收缴信息、等等；二是民主管理小区事务。包括：选举业委会、表决使用公共维修资金、监督业委会管理事项、等等；三是参与小区财务管理。包括：物业费、公建配套出租收益、临时停车收益、小区广告收益、等等；四是管理事项沟通。包括：日常报修、投诉处理、事项求助，违规违法行为曝光、等等；五是开展物业管理党建引领。包括：物业企业和居民党员信息、社区党组织事项决策、等等、�br /> 　　为保障小区居民信息和管理数据安全，区住建局负责委托通过安全论证的电信企业开发、维护“钟楼区住宅物业管理系统”，各街道（镇）负责推广应用、�br /> 　　新签订物业服务合同的小区，应主动接入“钟楼区住宅物业管理系统”，属地社区、业委会协助街道（镇）做好业主手机APP系统接入宣传和解释说明工作。暂不具备接入条件的中老年业主，由物业企业负责提供APP系统查询终端，确保传统管理模式和智能化管理模式平稳衔接、�br /> 　　业主自治、政府委托管理的小区，应主动接入“钟楼区住宅物业管理系统”，纳入智能化管理、�br /> 　　五、完善诚信体系，严格奖惩措施
　　物业管理中涉及的各参与主体应严格执行国务院、省、市物业管理条例的相关罚则，业主发现企业违法违规行为的，及时向区综合执法局反映。获得国家、省、市、区相关奖励表彰的，由物业企业直接上报区住建局，按照奖励规定予以表彰、�br /> 　　（一）奖劰�br /> 　　钟楼区每年组织开展住宅物业服务星级评定，排名靠前的予以奖励，排名靠后的进行通报批评。获得国家、省、市、区物业行业各项评比，取得优胜成绩被表彰的住宅、企业、业委会等，根据获奖情况，给予所在社区党组织、业委会、物业企业等相关参与主体，精神和物质上的奖励，物业企业诚信加分，所管理项目优先推荐纳入当年的省、市示范项目。具体奖励办法由区住建局另行制定、�br /> 　　（二）惩我�br /> 　　1. 物业企业９�br /> 　　�?）发生以下三类情形的，取消当年评优评奖资格，针对存在问题限期整改。整改不到位的应更换项目经理；约谈物业企业负责人，并在诚信档案予以记录、�br /> 　　①在市、区两级物业行业主管部门的考核、测评中排名�?位的市场化物业项目；②在项目管理期间，因管理不善，被行政主管部门处罚的；③被市级主流媒体负面曝光，经查证属实且造成较大负面影响的、�br /> 　　�?）诚信分值低�?0分的项目经理，记入钟楼区物业项目经理黑名单，并约谈物业企业，记入诚信档案、�br /> 　　�?）诚信分值低�?0分的物业企业，记入钟楼区物业企业黑名单、�br /> 　　2. 小区业委会（物管会）成员和业主代表，应符合省、市物管条例的规定，不得欠缴相关费用，否则社区党组织有权建议通过相应程序终止其资格、�br /> 　　3. 小区业主，应主动履行小区管理公约的各项条款，主动缴纳物业管理费用。经物业企业催交仍拒绝缴纳的，物业企业可通过合法途径催缴，直至通过法律诉讼追缴。业主在转让物业时，出具物业费结清证明�