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附件：《常州市城镇老旧小区改造工作实施意见（征求意见稿）�

常州市住房和城乡建设局

2021�?�?8�

常州市城镇老旧小区改造工作实施意�

（征求意见稿�

为进一步改善我市城镇老旧小区居住环境，推进城市更新、完善城市功能、提升城市品质，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发�?020�?3号）《省政府关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（苏旧改�?020�?号）《关于开展美丽宜居城市建设试点工作的通知》（苏建办�?019�?26号）和《关于加强老旧小区环境综合整治推进宜居示范居住区建设工作的指导意见》（苏建房管�?018�?75号）等文件精神，结合我市实际，制定本意见�

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，围绕“争当表率、争做示范、走在前列”的目标，按照《常州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要 》要求，加速推进城市有机更新，全面开展我市城镇老旧小区改造（以下简称“旧改”）工作，积极打造美丽宜居住区，努力推动住有所居向住有宜居迈进，不断提高人民群众的获得感、幸福感、安全感�

（二）基本原�

1.坚持以人为本，充分尊重民意，激发居民参与热情。坚持以人民为中心的发展理念，从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，充分征求民意，激发居民群众参与的积极性，努力实现旧改工作从“政府排单”到“群众点菜”，从“代民做主”到“让民做主”，从“直接管理”到“主动服务”的转变�

2.坚持规划引领，挖掘地方特色，因地制宜精准施策。以总体规划为引领，充分尊重和挖掘地方特色，创新江南文化建筑元素，注入文化内涵。因地制宜、精准施策，科学确定目标任务，强化改造工程精细化管理，强抓安全文明施工措施落实，强调提升改造质量效果。通过实施旧改，积极争创一批省级、市级宜居示范居住区�

3.坚持“软硬”并行，统筹改造方案，拓展提升服务内涵。充实“硬件”改造内容，充分结合医疗、养老、托幼、家政等社区服务“软件”提升需要，科学制定改造方案，避免重复投入和建设，做到“软、硬件”相互促进，共同升级，为城市注入更多生活气息。同时，要探索建立政府和市场双向投入机制，充分吸引社会力量共同参与改造、管理和服务，通过市场导入拓展提升服务内涵，进一步保障改造后的老旧小区既“好看”，又“好住”�

4.坚持市级整合，区级统筹推进，全面系统组织实施。按照“市级整合、区级统筹、部门联动、合力推进”的原则，市级要整合资源、整合政策、整合资金，辖市（区）要统筹开展旧改各项工作，推进相邻小区及周边地区联动改造，市各相关部门各司其职、齐抓共管，形成工作合力，全面系统推进我市旧改工作�

5.坚持建管并重，落实长效机制，实现共建共治共享。以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，引导居民参与、支持和监督旧改工作。积极探索老旧小区“党建引领、阳光物业”小区治理模式，推广使用市物业管理公共服务平台，完善长效管理机制，实现共建共治共享�

（三）工作目�

�?022年未，基本形成旧改制度框架、政策体系和工作机制，确保改造工作规范、高效推进；“十四五”期间，全面完成271个老旧小区�?517万平方米旧改工作任务，改造成效达到“改造完善、便民惠民、美化提升、住有宜居”高质量发展标准要求，旧改小区“省级宜居示范居住区”创成率不低�?0%，不断提高居民满意度�

二、改造范围、内容和标准

（四）改造范�

本意见中城镇老旧小区是指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈，且未纳入今后5年规划征迁改造范围的老旧小区（含散居楼）。重点改造范围为2000年底前建成的城镇老旧小区；对2000年后2005年底前建成，居民改造意愿强烈、参与积极性高的城镇老旧小区，各辖市（区）根据实际情况，实施改善提升�

（五）改造内�

各辖市（区）根据《江苏省老旧小区改造（宜居住区创建）技术指南》，坚持地上地下统筹，先地下后地上、里子面子并重、建设管理并举，坚持问需于民、问计于民，大力推进旧改。改造内容要与美丽宜居城市、适老宜居小区、绿色社区、智慧社区、海绵城市、地下管网改造提升、既有住宅加装电梯、城镇污水处理提质增效、绿色照明节能改造等重点工作有机结合，进行集成化方案设计和建设管理，进行“菜单式”改造内容选定�

其中，改造内容包括：改善建筑质量、消除安全隐患、保障基础设施安全供应、改善交通及停车设施、保持小区环境整洁卫生、方便居民日常生活、以人为本改善公共活动空间、提升绿化环境景观、规范物业管理、建立长效机制等10个方面。层次标准包括：基础类、完善类、提升类�?个类型。（详见附件《常州市城镇老旧小区改造内容及项目清单》）

（六）改造验收标�

加快推进包括技术导则、验收标准等在内的全系列标准体系建设，为改造项目全过程、全寿命周期的标准化、规范化实施和管理提供完善的依据保证�

三、组织领导和职责分工

（七）成立城镇老旧小区改造工作领导小�

由市政府成立“常州市城镇老旧小区改造工作领导小组”（以下简称“领导小组”），是全市统一指导和协调旧改工作的议事协调机构。由分管副市长任组长，分管秘书长、市住建局主要负责人任副组长，成员由辖市（区）人民政府、常州经开区管委会、市委组织部、宣传部、市发改、教育、工信、公安、民政、财政、自然资源和规划、住建、城管、文广旅、审计、市场监管、体育、邮政、消防救援、供电公司、城建集团等相关部门和单位的分管负责人组成�

领导小组下设办公室（以下简称“市旧改办”），办公室设在市住建局，负责日常工作，各成员单位要指定专职联络员，建立日常联络机制�

各辖市（区）人民政府、常州经开区管委会应建立相应的工作机构＋�/span>制订实施方案�

（八）主要职责分�

领导小组主要职责：全面贯彻落实国家和省关于旧改工作的方针政策和决策部署，制定完善相关政策措施，制定全市旧改工作计划，明确工作目标与任务，定期通报旧改工作进展，适时召开工作会议，研究会商、协调解决旧改过程中的重大问题，提升全市旧改工作水平�

各辖市（区）政府、常州经开区管委会：为本辖区旧改工作的责任主体，全面负责辖区旧改工作。制定辖区旧改计划并组织实施，保障资金落实，实行项目储备和绩效评价等制度；严格执行中央、省相关补助资金申报和管理规定；对改造工程全过程监管，按要求做好施工安全质量等管理工作，组织竣工验收及组织概（预）算、决算审计等工作；及时向领导小组办公室报送工作情况�

市住房和城乡建设局：负责市旧改办日常工作，具体编制全市旧改工作规划、年度计划；牵头做好年度目标任务分解下达、跟踪落实和工作指导；牵头组织协调、政策拟定、通报考核、规范制定等工作；配合市发改、财政等相关部门做好国家、省和市级相关补助资金的申报、拨付和绩效评价工作�

市委组织部：负责指导小区开展物业管理党建引领工作，健全基层党组织，构建党组织领导下的联动服务机制，推动各方形成社区治理合力�

市委宣传部：负责指导全市老旧小区建设新时代文明实践中心，积极引导社会舆论，加强精神文明建设，弘扬健康文明新风，营造社会各界支持、群众积极参与旧改工作的浓厚氛围�

市发改委：负责做好旧改项目的中央预算内补助资金申报、拨付、监管和绩效评价工作，指导各辖市（区）发改部门做好旧改项目的相关审批工作；参与年度改造计划编制；指导各辖市（区）创新方式，拓宽筹资渠道�

市教育局：负责指导老旧小区托幼等教育设施的建设�

市工信局：负责协调电信、移动、联通等部门，做好小区内弱电线路的三网合一（管线入地）或归整，以及相关设施设备的铺设、更新、调整及维护工作；负责指导电动汽车充电设施的建设�

市公安局：负责指导小区安防设施改造和智慧技防小区建设；维护好正常的改造秩序，营造良好治安环境；配合做好与旧改有关的交通规划协调；参与小区停车管理，及时处理严重影响小区停车秩序的行为�

市民政局：负责指导社区养老服务的相关设施建设；指导属地社区居委会全程参与改造，建立多元化的沟通机制，听取民意、提高公众参与度，及时有效预防和化解群众纠纷�

市财政局：负责做好旧改项目中央财政城镇保障性安居工程补助资金和省级宜居住区建设（老旧小区综合整治）专项资金申报、拨付、监管和绩效评价工作；整合各部门专项资金应用到旧改工作中�

市自然资源和规划局：负责指导提高国土空间利用效率，优化城市空间布局，强化规划、土地政策保障；研究旧改类地段的城市更新规划、土地政策�

市城管局：负责指导小区内的违法建设拆除；指导小区内垃圾房、垃圾箱（桶）整修、补建等工作，推进小区垃圾分类设施建设；会同相关部门对小区内马路市场、乱设摊点进行清理整顿；负责指导拟定小区内的绿化调整方案及绿化工程的具体实施；对小区内占用、破坏绿地的违法行为的查处进行监督�

市文化广电和旅游局：负责协调广电部门，做好小区广电线路的入地或归整，以及相关设施设备的铺设、更新、调整及维护工作�

市审计局：负责指导旧改的审计工作，特别是使用中央财政资金审计的指导工作�

市市场监管局：负责依法查处老旧小区内无照经营行为；严格对小区内从事经营活动的各类经营户的证照发放�

市体育局：负责指导和落实体育休闲等全民健身设施新增和改造�

市邮政管理局：负责指导城镇老旧小区智能信报箱、接收邮（快）件场所的建设、运行和更新�

市消防救援支队：负责指导检查老旧小区消防设施的改造工作，以及消防通道设置和管理等工作；做好电线私拉乱接整治查处工作；对改造后仍无法满足消防相关标准规范要求的小区，组织有关部门共同制定防火、救援、管理的综合解决方案，确保小区消防安全�

供电公司：负责指导协调施工用电、路灯用电、电动汽车和非机动车充电设施的建设，以及电力架空线路入地改造工作，做好违规用电等查处工作�

城建集团：负责指导第三方专业维护管理单位做好管线改造设计方案的把关、参与管线改造竣工验收和日常维护管理工作�

街道（镇）牵头指导所在地社区居委会、物业企业、业主委员会（物业管理委员会）配合做好旧改工作的动员、组织、宣传和矛盾协调解决�

四、资金筹�

（九）引导落实居民出资责任机�

1.根据房屋的不同性质、改造内容等，按照“谁受益、谁出资”和倡导“出资一块钱、一块来改造”的原则，积极推动居民出资。探索建立居民补缴、续筹住宅专项维修资金的途径，可通过使用住宅专项维修资金维修房屋共用部位、共用设施设备；鼓励居民直接出资同步进行门窗节能改造、户内绿色装修等活动�

2.小区共用部位及共用设施设备征收补偿、小区共用土地使用权作资、经营收益等，依法经业主共同决定使用�

3.鼓励居民个人捐资捐物、投工投劳等形式支持旧改�

（十）各级资金保障渠�

1.中央预算内补助资金。补助范围包括小区内和小区外的基础配套设施建设（不含与小区不直接相关的主干道、主管网、综合管廊、广场、城市公园等城镇基础设施项目），但不包括小区内的房屋本体改造，申报额度按相关规定执行�

2.中央财政城镇保障性安居工程补助资金。补助范围包括老旧小区红线内的水、电、路、气等配套基础设施和公共服务设施建设改造、小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造、支持有条件的加装电梯支出（其中包含了小区内及房屋本体的所有改造内容，但不含小区红线以外的任何内容）�

3.省级宜居住区建设（老旧小区综合整治）专项资金、绿色建筑发展、抗震加固等省级专项资金�

4.常州市级以奖代补专项资金。补贴对象为获得“江苏省美丽宜居示范居住区”称号的改造项目，市财政按照项目建筑面�?00�?平方米进行奖励�

5.属地配套资金。各辖市（区）人民政府、常州经开区管委会财政统筹设定配套资金，合理制定配套资金的适用范围、拨付原则和拨付程序，做好本级财政关于旧改的年度专项资金安排�

6.属地政府专项债券融资。依据国家专项债政策要求，各辖市（区）人民政府、常州经开区管委会可以采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等方式，积极争取地方政府专项债券融资。但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务�

7.银行（金融）信贷。根据国家开发银行、农业发展银行等政策性银行相关业务范围，按照市场化、法治化原则，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施旧改的企业和项目提供信贷支持�

8.供电、通信、供水、燃气等专业经营单位改造投资纳入旧改资金，根据省相关文件要求，结合我市实际，由市旧改办明确出资方案�

9.长效管理扶持资金。各辖市（区）应当建立对改造后的非商品房老旧小区清扫保洁、绿化养护、秩序维护、共有部分维护等方面的考核制度，安排专项资金以奖代补，补贴物业服务经费不足，市财政继续按原标准、原补贴方式在市级城市长效综合管理资金中安排扶持经费，保证老旧小区长效管理机制长期正常运行�

五、实施步�

（十一）制定年度计划（5月）

为科学有序组织推进，高质量开展各项工作，按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，各辖市（区）应通过一个或多个相邻小区组团旧改及片区改造带动老城区品质提升，在旧改规划和数据库的基础上，编制分年度计划，确定拟改造项目时序。对基础条件较差、群众急难愁盼、群众参与度高、长效管理落实好的项目，优先申报、优先改造、优先扶持�

（十二）方案设计�?月�?月）

1.征求意见

�?）征求居民意见。各辖市（区）要突出问题导向、需求导向，加强调研和论证，按照分类施策的原则，对分年度计划中的老旧小区，征求居民改造内容和长效管理等方面意见，形成改造项目清单�

�?）征求部门意见。各辖市（区）应当主动对接养老、文化、教育、卫生、体育、邮政快递、环卫、社会治安、消防等部门有关涉及旧改的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、广电、供水、供气、排水、照明等专业经营单位的相关改造计划，征求相关部门和单位意见，做到与旧改计划有效衔接，同步推进实施�

2.初步方案设计

各辖市（区）根据旧改项目清单和部门改造计划，按照“综合改一次”的目标，统筹组织开展初步方案设计，做到应改尽改、应整尽整、组团旧改、一区一策；各部门和专营单位同步确定改造内容，同步开展设计。老城厢范围内的旧改方案重点要塑造特色风貌，系统融入周边历史环境，彰显文化要素�

旧改方案重点突出管线入地（规整）、雨污分流、消防安全提升、集中充电设施等改造内容；有条件的同步实施地下管线迁移和既有住宅加装电梯、屋顶平改坡、一老一小、小区封闭等改造内容；改造区域内空间资源要进行统筹规划，合理配建养老和社区活动中心等便民设施�

（十三）项目评审�?月�?0月）

各辖市（区）组织自规、住建、城管、市场监督、消防等相关部门和单位对设计方案进行联合评审。老城厢范围内的旧改方案应经市老城厢复兴领导小组办公室审查�

各辖市（区）对初步设计方案组织广泛公示，公示时间不少�?个工作日。公示结束后，对符合条件的项目组织编制概算，落实改造资金、开展立项工作，同步制定居民资金筹集方案以及物业服务引进等长效管理方案。概算编制内容要应进则进，供电、通信、广电、供水、供气、排水、照明等专营单位改造内容资金预算一同纳入概算总费用中�

各辖市（区）向市旧改办申报下一年度改造计划；市旧改办确定下一年度全市旧改项目，编制改造计划，报经市政府同意后，发文明确�

（十四）实施与监管（11月—次�?0月）

建设、勘察、设计、施工和监理单位应严格落实五方责任主体，按照相关法律法规和规范标准开展各项工作�

各辖市（区）应制定工程质量、安全生产（文明施工）、设计变更、工程审计、工程验收和资金监管等实施细则，切实加强工程质量、安全生产、设计变更、资金监管等相关工作�

各辖市（区）在开工前，应当明确旧改项目牵头部门、实施主体，并建立工作台账，定期向市旧改办报送工作进展情况；旧改项目的建设工程质量安全监管工作，参照小型工程建设管理要求，由旧改项目所在地街道（镇）负责日常监管工作，各辖市（区）建设行业主管部门进行工作指导�

旧改项目开工前应当具备以下条件�

1.经市施工图审查专家库中的有关专家出具论证意见的施工图�

2.完成工程招投标；

3.签订施工合同�

4.开工前，完成设计交底、施工组织设计编制等各项准备�

（十五）验收评价（次�?1月�?2月）

1.项目验收。旧改项目应具备以下条件后，由各辖市（区）组织对旧改项目开展联合竣工验收�

�?）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

�?）相应的技术档案和施工管理资料，包括工程使用主要材料、建筑构配件和设备进场试验报告；

�?）由勘察、设计、施工、监理等单位分别签署质量合格文件�

�?）施工单位签署的工程保修书�

验收合格后，建设、勘察、设计、施工和监理等单位需签署竣工验收报告，并及时完成审计工作，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作�

2.资金拨付。各辖市（区）按照资金监管实施细则中有关资金拨付的要求，经辖市（区）牵头部门同意后拨付资金�

3.绩效评价。相关部门按照各自职责做好中央、省级财政资金支持旧改项目的绩效评价工作�

（十六）落实长效管理

对改造后的老旧小区，落实长效管理措施，引导业主建立“花钱买服务”的意识，组织业主成立业主大会和业主委员会，对暂不能成立业主自治组织的，街道（镇）应及时组织成立物业管理委员会，引入市场化物业企业开展物业服务工作�

不能引入市场化物业企业的，各辖市（区）应引入国有物业企业或者公益性物业企业，为老旧小区提供卫生清洁、秩序维护、绿化养护、共用部分维护等基本物业服务，确保做到专业化物业管理全覆盖�

六、政策支�

（十七）精简优化审批流程

各辖市（区）要结合工程建设项目审批制度改革，充分利用项目前期策划生成机制优化简化审批流程。政府主导的旧改项目，免于办理选址、土地预审、用地规划许可证及规划条件，审批部门直接办理立项审批；旧改设计方案经联合评审通过后，可免于办理建设工程规划许可证；建设单位应当依法委托具有相应资质的建筑设计单位进行专项设计，并组织市施工图审查专家库中的有关专家对施工图设计文件进行论证，形成专家论证意见，并作为完善其他建设程序的依据，可免于办理施工许可；鼓励实行工程总承包、临近小区打包招标和联合验收�

（十八）探索创新改造模�

各辖市（区）要结合城市更新，探索把一个或多个老旧小区与相邻片区更新，以及棚户区、旧厂区、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成老旧小区片区化改造项目，实现项目资金自我平衡。探索将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目进行组合，形成组合类项目，实现改造投入跨项目平衡。探索旧改项目中电动汽车、非机动车集中充电设施等用于公共服务的经营性设施，通过市场化进行新建、改扩建并运营，以未来产生的收益平衡旧改支出。探索通过市场化方式收购待改造区域房源，形成改造后的房屋价值增值，补充增加改造资金�

（十九）加强规划制度创新

旧改不简单套用新建小区规划标准和要求，在依法完善相关手续的基础上，允许在保留现状主体建筑的基础上做必要改建、增建、空间链接和功能转换等。支持存量资源整合利用，在征得居民同意且不违反国土空间规划的前提下，统筹利用公有住房、闲置厂房和锅炉房等存量房资源，增设各类服务设施。对在小区内及周边边角地、插花地、夹心地等低效零星碎片化土地，以及拆除违法建设腾空的土地上，进行新建、改扩建社区养老、托幼、医疗、家政等社区配套服务设施的，在不违反法律法规和国家有关强制性规范、标准以及详细规划、规划条件的前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标�

（二十）落实土地支持政策

旧改涉及利用小区内部存量房屋或者土地等建设公共服务用房和设施的，原有土地使用性质和用地主体不变更，改造实施主体可以使用原有土地证办理相关房屋和设施建设手续；利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类公共服务设施的，可以不增收土地价款；利用闲置厂房、社区用房等房屋，建设各类公共服务设施的，可以实行继续按原用途和土地权利类型使用土地�?年过渡期政策。加大城镇低效用地再开发力度，探索完善市场化配置机制，盘活利用低效和闲置用地，把大片区统筹改造和跨片区组合改造与城镇低效用地再开发项目相结合，老旧小区�?5分钟生活圈”内城镇低效用地再开发整理腾退出的土地，优先用于建设社区医疗、卫生、养老、教育等服务设施，完善城市和社区功能，提升城市宜居性�

（二十一）明晰新增设施权�

增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构依法积极予以办理。配套建设的社区医疗、便利用房、车库等不动产在小区红线外的，所有权移交属地政府，由建设单位与属地政府协商，确定一定的无偿经营使用期限；在小区红线内的，由建设单位与业主协商，综合测算投资收益，确定一定的无偿经营使用期限，设施属全体业主共有，登记在全体业主名下。在依法收回并实施补偿后的小区土地上新增建设的设施，根据用地批准文件或者合同办理不动产登记。探索由投资人收购零星C级、D级危房实施加固改造，并加装电梯，加固改造后出售的房屋，依法减免交易环节的相关税费，其土地使用截止年限与原土地使用截止年限一致�

七、治理机�

（二十二）建立共建共享机�

广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，充分发挥社区党组织领导作用，建立健全社区多方参与的联席会议制度，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业企业等共同推进改造，组织引导社区内机关、企事业单位参与改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，促进居民主动参与改造项目清单制定和实施。向社会征集社区规划师、策划师和设计师，推进设计团队进社区，实行全过程陪伴式服务，着力提升旧改质量和水平�

（二十三）提升小区社会治理能�

加强社区党组织对业主委员会工作的指导，鼓励社区党组织和业主委员会成员双向交叉任职，提高小区治理能力和治理水平。探索建立以街道（镇）为主的执法联席会议制度，整合执法力量，推进公安、城管、生态环境、消防等执法力量进小区，加强老旧小区车辆乱停乱放、占用消防通道、私拉乱接、违法建设、飞线充电、遛狗不牵绳、毁绿种菜等日常巡查和综合执法，强化小区安全管理�

八、保障措�

（二十四）强化组织领�

旧改是一项系统性工程，各地各部门要高度重视，主要领导亲自调度，精心制定方案，明确责任分工，精心组织实施。各辖市（区）要召集相关部门，定期召开会议、现场踏勘、督查检查，听取阶段性进展汇报，协调解决项目推进中的重点难点问题。各职能部门要加强指导和监督，组织开展现场检查督查，解决一批热点难点问题�

（二十五）加大督查考核

把旧改工作纳入各级政府高质量发展考核体系，并提高考核权重。建立督导检查和考核通报等工作制度，采取平时督导和定期考核相结合，将征求民意、施工专项抽查、专营单位协调、改造总体效果、后续长效管理措施等作为考核内容，加强跟踪指导，务求工作实效。邀请各级人大代表、政协委员、社会各界市民群众，参与对全市旧改工作的监督和检查。严格开展省级宜居项目创建评定，建立中央、省专项补助资金拨付管理制度，加强资金监管和审计监督，严格防止各类挪用、套取资金的行为。通过召开专题会议、定期通报、督导约谈、奖优罚劣等方式，强化监督管理�

（二十六）做好宣传引�

加强信息公开，主动发布和准确解读旧改的政策措施，及时反映工作进展情况。加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对旧改的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围�